گزارش فوری خرید؛

ترک فعل آخوندی با بازار مسکن چه کرد؟

ترک فعل آخوندی با بازار مسکن چه کرد؟

فوری خرید: بررسی ها نشان میدهد توقف پشتیبانی از عرضه و تولید مسکن در دهه 90، از اصلی ترین عوامل انباشت تقاضا و ایجاد بحران در بازار مسکن بوده است.



به گزارش فوری خرید به نقل از مهر، بنا بر اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به متری حدوداً ۴۲ و مرکز آمار ۴۵ میلیون تومان رسیده است.
به عبارت دیگر اگر قرار باشد هر خانوار تهرانی یک واحد مسکونی با متراژ متوسط بطورمثال ۷۰ متری خریداری کند، باید حدود ۳ میلیارد تومان هزینه کند.
زمان خانه دار شدن کارگران ۸۳ سال؛ کارمندان ۷۱ سال
از سوی دیگر باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتیکه یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خودرا پس انداز کند تا بتواند خانه دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، ۸۳ سال طول می کشد تا خانه دار شود و با احتساب متوسط حقوق کارمندی ۷ میلیون تومان، ۷۱ سال طول می کشد تا یک واحد ۷۰ متری خریداری کند.
این شاخص (نسبت درآمد خانوارها به قیمت مسکن) در مرداد سال قبل برمبنای آمارهای رسمی ۶۹ سال بود که نشان میدهد همزمان با افزایش قیمت مسکن، رشد تورم و درآمد خانوارها، این روند با شیب نسبتاً ثابتی حفظ خواهد شد
شهردار تهران: ۶۶ سال مدت زمان انتظار خانه دار شدن در پایتخت
علیرضا زاکانی شهردار تهران نیز در روز اول مرداد امسال در مراسم کلنگ زنی راه اندازی ۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران با مشارکت بنیاد مسکن اعلام نمود: زمان خانه دار شدن جوان تهرانی ۶۶ سال است.
چه شد که مسکن دست نیافتنی شد؟
بسیاری از کارشناسان اقتصادی، در کنار مسائلی چون وضعیت اقتصاد کلان، «ترک فعل» وزیر وقت راه و شهرسازی با این بهانه که مسکن مازاد داریم، از پشتیبانی از سمت تولید و عرضه مسکن دست برداشت و به تحریک سمت تقاضا و خرید مسکن با راه اندازی صندوق های گوناگون پس انداز مسکن همچون صندوق مسکن یکم پرداخت.
غافل از آنکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی خالی در مناطق لوکس و گران نشین پایتخت و کلانشهرها قرار داشت یا واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی بود که حتی با وام مسکن هم کسی راغب به خرید آنها نبود. نتیجه این شد که در ضمن سالهای دهه ۹۰ با انباشت تقاضا روبه رو شدیم ولی مسکنی برای عرضه وجود نداشت.
تکانه های اقتصاد کلان در سالهای اخیر نیز سبب شد تا خریداران مصرفی به تدریج به سبب گران شدن مسکن از بازار خارج شده و خریداران سرمایه ای با هدف حفظ ارزش دارایی های خود، وارد بازار مسکن شوند.
کارشناس اقتصاد مسکن: باید قدرت خرید مسکن مردم تقویت شود تا سازنده مایل به سرمایه گذاری باشد فخرالدین زاوه عضو هیئت علمی بخش اقتصادی و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره ی این که پشتیبانی از سمت عرضه مسکن اولویت دارد یا تقاضا با تاکید بر این که همزمان باید از هر دو سمت حمایت شود، اظهار نمود: اگر عرضه زیاد شود ولی سمت تقاضا تحریک نشود، خریداری وجود نخواهد داشت. وی افزود: بازار مسکن سازوکاری دارد که باید مورد توجه قرار گیرد به این صورت که وقتی شوک به سمت تقاضا وارد می شود افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود؛ هر گاه هم که افزایش قیمت مسکن جذاب باشد، این سیگنال به سرمایه گذاران داده می شود که فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری است؛ در این شرایط به طور معمول به سرمایه گذاران بیش از اندازه نیاز وارد بازار مسکن می شوند و در ادامه بصورت طبیعی بازار وارد رکود معاملات می شود و تا مدتی برای سرمایه گذاران جذاب نیست. عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اضافه کرد: بخش اعظمی از ساخت و ساز مسکونی در اختیار بخش خصوصی است بدین سبب اگر ساخت و ساز سودده باشد، سرمایه گذاران خود به خود وارد این حوزه می شوند و دیگر نیازی به پشتیبانی از سمت تولید نیست؛ کما این که در دوره ای بطورمثال اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ عده ای به سبب سود بالای این بخش، وارد پروسه ساخت و ساز شده بودند. وی اشاره کرد: امروزه در جهان شاهدیم گرایش اصلی دولت ها برای مداخله در بازار مسکن، پشتیبانی از سمت تقاضاست؛ به ویژه که در کشور ما مقایسه نسبت درآمد خانوار به هزینه مسکن نشان میدهد خانوارها سالهای زیادی باید منتظر باشند تا خانه دار شوند؛ محاسبه این دوره انتظار به شاخصهای مختلفی همچون میزان درآمد، نسبت سهم سبد مسکن خانوار و امثال آن بستگی دارد. با اینحال با هر روشی که محاسبه نماییم، می بینیم که مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در ایران چندین برابر ارقام محاسبه شده برای خیلی از کشورهای دیگر است. کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به متوسط قیمت یک واحد ۷۵ متری در تهران به حدود ۳ میلیارد تومان، تصریح کرد: در دنیا تسهیلات خرید مسکن بین ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن است؛ ما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم با فرض این که بانکها توان و انگیزه تسهیلات دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان خیلی از خانوارهای ایرانی خارج است. زاوه با اشاره به شرایط بیماری هلندی اقتصاد کشور اظهار داشت: از قبل از انقلاب تا به امروز، در شرایطی که درآمدهای نفتی زیاد می شد، کالاهایی که قابل تجارت و واردات نیست مانند مسکن و املاک، با شوک قیمتی مواجه می شوند؛ چون محدودیت زمین داریم و از سودی دیگر، مسکن مانند دیگر کالاهای تجارت پذیر نیست که بشود آنرا وارد کرد؛ بدین سبب سرمایه ها به سمت بازار مسکن می رود. در طول سالهای بعد از انقلاب هم چند دوره شوک قیمت نفت و در ادامه شوک قیمت مسکن و بازار املاک داشته ایم که عمدتا متأثر از افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن سرمایه ها به جامعه بوده است. بیماری هلندی اقتصاد نفتی؛ از عوامل جهش قیمتی مسکن وی اشاره کرد: از سال ۸۶ تا ۹۲ جهش صدور پروانه های ساختمانی در کل کشور داشتیم که نتیجه افزایش قیمت نفت در نیمه دوم دهه ۸۰ بود؛ فعالان بطور سنتی آموخته اند که هر گاه درآمدهای نفتی بیشتر می شود، قیمت مسکن نیز افزایش دارد و به سمت سرمایه گذاری در تولید مسکن می روند؛ شاهد دیگر برای این مدعا رشد شدید تعداد خانه های خالی برمبنای سرشماری سال ۹۵ است. با چنین مازاد عرضه، طبیعی است که با کاهش درآمدهای نفتی و خصوصاً در پی فروکش کردن تب بازار جهانی نفت، میزان سرمایه گذاری در ساخت و ساز نیز روند نزولی به خود ببیند. عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اشاره کرد: در دوره ای که رشد صدور پروانه ساختمانی داشتیم، خانه ساخته شد ولی دوره عرضه طول کشید؛ با طولانی شدن دوران مازاد عرضه، دوره رکود بازار مسکن هم طولانی شد؛ از طرف دیگر قدرت واقعی خرید مسکن با وجود افزایش اسمی درآمدهای خانوارها، کاهش یافت؛ ترکیب همه این موارد با هم ما را به وضعیت فعلی بازار مسکن کشاند. وی تاکید کرد: وقتی متقاضی مصرفی امکان خرید ندارد، فروش هم برای سازنده دشوار می شود و سازنده انگیزه ای افزایش تولید نخواهد داشت؛ پس سرمایه گذاری از ساخت و ساز خارج می شود. زاوه با اشاره به بحران مالی ۲۰۰۸ دنیا بیان کرد: در همه دنیا ملک، زمین و مسکن یک طبقه دارایی شمرده می شود، یعنی مسکن هم جنبه مصرفی دارد و هم جنبه دارایی؛ اما هم اکنون بازار مسکن در کشور ما به محملی برای خریدهای سرمایه گذاری تبدیل گشته و حدودا از خریداران مصرفی خالی شده است؛ تعداد معاملات نیز این مساله را تا حدودی تأیید می کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه ای است؛ قبلاً بازیگران مصرفی در بازار مسکن که عمدتا حرفه ای هم نبودند، نقش تعیین کننده داشتند، درنتیجه واکنش مسکن به تحولات اقتصاد کلان با تأخیر بیشتر صورت می گرفت. وی با اعلان اینکه زمین شهری بصورت طبیعی درجاتی از انحصار برخوردارست و هر چه قدر هم زمین عرضه گردد، باز هم نمی تواند از مرغوبیت برخی اراضی در بعضی مناطق خاص بکاهد، اظهار داشت: در همه دنیا مشکل محدودیت زمین شهری دارای خدمات وجود دارد ولی اگر به دنبال رفع سفته بازی در زمین هستیم، باید از ابزارهای کارآمدی استفاده نمائیم که به طور معمول در دنیا یکی از این ابزارها، مالیات است. کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: از طرف دیگر باید برای کاهش سفته بازی در زمین و ملک، انگیزه سرمایه گذاری در بخش های مولد و تولیدی اقتصاد را افزایش دهیم؛ چون هم اکنون، فعالیت تولیدی دردسرهای زیادی دارد، سرمایه ها به سمت سوداگری می رود، سیاست های مالیاتی و جذاب کردن فعالیت مولد اقتصادی دو سیاستی است که می تواند سوداگری را در بازار ملک و سایر دارایی ها تا حدودی کنترل کند.
نهضت ملی مسکن؛ حذف سفته بازی با عرضه زمینهای دولتی
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با عرضه زمین دولتی در طرح نهضت ملی مسکن، امکان حذف سوداگری از بازار زمین کاهش بسیاری خواهد یافت.
هر چند که برخی کارشناسان نیز نسبت به عدم فروش عرصه به متقاضیان و باقی ماندن مالکیت زمین در اختیار دولت، هشدار می دهند؛ اتفاقی که برای عرصه های مسکن مهر رخ داده و در بعضی شهرها، سند عرصه و اراضی مسکن مهر نیز به نام متقاضی زده می شود.
با این وجود عرضه زمینهای دولتی در شهر تهران به بخش ساخت و ساز از دیگر مواردی است که می تواند در کنار ابزارهای مالیاتی، از سرمایه شدن مسکن و کاهش قیمت ملک در پایتخت، اثرگذار باشد.


منبع:

1401/05/24
21:23:51
5.0 / 5
200
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۲ بعلاوه ۳
فوری خرید